RISCOS DA COMPRA DE IMÓVEL SEM REGISTRAR NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Não é raro ver pessoas perdendo todo o valor investido na compra de um imóvel por não cumprirem formalidades para a transferência da propriedade.
Ao contrário da compra de outros bens, quando se compra um imóvel é necessário cumprir mais formalidades para garantir totalmente o direito de propriedade.
Para um leigo, realmente não é fácil compreender a diferença entre os serviços desempenhados por um cartório de tabelionato de notas e de um cartório de registro de imóveis.
Também não é fácil, nem barato, compreender todos os custos que envolvem a compra e os registros, além do valor pago diretamente ao vendedor.
O primeiro equívoco é acreditar que o contrato ou a escritura bastam para a transferência do imóvel. Ambos são importantíssimos, porém não garantem a propriedade em relação ao bem, mas somente ao que foi firmado entre as partes do contrato.
Para que se tenha total segurança e se considerar proprietário, é necessário realizar o registro da compra e venda no respectivo cartório de registro de imóveis, específico para a região em que estiver situado o bem.
É isso mesmo: A escritura pública de compra e venda não é o registro. A propriedade do bem só é transferida com o respectivo registro da escritura no cartório de registro de imóveis.
É o que consta no art. 1245 do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
- 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Sim, são necessários os serviços de 02 cartórios diferentes. Em um se faz a escritura e no outro — de registro de imóveis — se faz o registro da transferência — matrícula —, sem a qual não será considerado dono.
É analisando a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis que se sabe quem é o proprietário. Sem esse registro, o contrato de compra e venda não tem valor perante terceiros e isso implica em muitos riscos ao comprador.
Que riscos são esses?
- Risco de um vendedor de má-fé vender para outro o mesmo imóvel e o novo comprador fazer o registro no cartório de registro de imóveis. Se você fizer um “contrato de gaveta” e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça a averbação no cartório de registro de imóveis, este comprador será o dono da propriedade e quem tem apenas o “contrato de gaveta”, dificilmente, conseguirá reaver o imóvel, tendo direito apenas a cobrar perdas e danos do vendedor — se conseguir.
- Risco de perder o imóvel por dívidas do vendedor, em caso de hipoteca, por exemplo, pois os bens do devedor respondem por suas dívidas.
- Risco de falecimento do vendedor sem assinar a escritura de transferência e os herdeiros não reconhecerem ou não cumprirem o contrato.
Para o vendedor também há riscos em não fazer a transferência no cartório de registro de imóveis, pois sem o registro o vendedor continua responsável pelas dívidas do imóvel, como IPTU e condomínio.
Infelizmente, são casos que se repetem todos os dias.
Ao que se vê, os motivos para que não seja feito o registro de transferência são:
- Desconhecimento
- Evitar despesas de ITBI (Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Bens Imóveis por Ato Inter Vivos) e custas do cartório.
- Ocultar ou dissimular patrimônio.
- O pagamento das taxas cartórios. O valor médio das despesas é de 5% sobre o valor do imóvel.
Seja qual for o motivo, pelo risco envolvido, não haverá vantagem em não realizar a transferência da titularidade do imóvel.
É possível regularizar o imóvel a qualquer tempo?
Sim. Registrando a escritura no cartório de registro de imóveis. Se não tem a escritura, é possível resolver se o vendedor for encontrado e comparecer ao cartório de registro de notas para providenciá-la.
Caso não seja possível localizar ou convencer o vendedor, a situação complica, mas ainda existem soluções.
É possível regularizar mediante processo de usucapião, que, em alguns casos, pode ser feito diretamente no cartório.
A usucapião extrajudicial é um modo recente, mais rápido e barato que a usucapião judicial, possível se preenchidos alguns requisitos, como: não existir oposição sobre a posse e tempo mínimo de posse, que varia de 2 anos até 15 anos, dependendo de cada situação.
Para outros casos será necessário o processo judicial de usucapião.
Fica o alerta: Os riscos são maiores que as vantagens.
Não se abordou aqui algumas peculiaridades específicas de financiamento imobiliário e dos contratos de posse. São assuntos que serão tratados em outros artigos específicos.
Autor: Flaviano Tauscheck